Cessão de direitos possessórios viabiliza a regularização do imóvel

"No Direito brasileiro, imóvel sem matrícula não é propriedade. A regra é objetiva: a propriedade imobiliária só se constitui com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. Fora do registro, ainda que o bem seja ocupado há décadas, o que existe juridicamente é posse.

Essa realidade atinge milhões de imóveis no país. Terrenos antigos, áreas familiares, imóveis adquiridos informalmente ou nunca individualizados no registro público são exemplos recorrentes. Em muitos casos, as pessoas acreditam ser “donas”, mas juridicamente ocupam o imóvel como possuidoras. O ordenamento jurídico não ignora essa situação: reconhece a posse como uma posição jurídica relevante, protegida e dotada de efeitos patrimoniais.

A posse não é um “direito menor”. Ela gera proteção possessória, direito aos frutos, indenização por benfeitorias e, sobretudo, pode conduzir à aquisição da propriedade por usucapião. Trata-se de uma situação jurídica com expressão econômica, capaz de integrar o patrimônio do possuidor e de ser transmitida validamente.

É nesse cenário que se insere a cessão de direitos possessórios. Diferentemente da compra e venda, ela não transfere a propriedade do imóvel — porque esta ainda não existe no plano registral —, mas transfere a posição jurídica do possuidor, com todo o histórico da ocupação do bem.

Em termos práticos, imagine um terreno ocupado por uma família há 20 anos. O imóvel foi cercado, edificado, nunca sofreu oposição, os tributos são pagos regularmente, mas não há matrícula individualizada. Se esse possuidor decide transferir o imóvel, ele não vende a propriedade, mas pode ceder os direitos possessórios. O que se transmite é a situação possessória qualificada e sua trajetória jurídica.

Esse detalhe faz toda a diferença porque a lei permite a soma das posses sucessivas. O artigo 1.243 do Código Civil autoriza que o possuidor atual acrescente à sua posse o tempo de posse dos antecessores, desde que contínua, pacífica e exercida com ânimo de dono (accessio possessionis). Em outras palavras, quem adquire a posse não começa do zero.

Aqui surge uma dúvida muito comum: é obrigatório fazer a cessão de direitos possessórios?

A resposta técnica é objetiva: não é obrigatória em todos os casos, mas é altamente recomendável sempre que houver transmissão da posse. Quem já exerce a posse direta, contínua e exclusiva por todo o prazo legal pode, em tese, ir diretamente à usucapião. O problema é que, na prática, a maioria das situações envolve sucessões familiares, compras informais ou múltiplos possuidores ao longo do tempo. Nesses casos, a cessão é o instrumento que organiza juridicamente essa história.

Quando bem estruturada — e a recomendação é que seja sempre formalizada por escritura pública no Tabelionato de Notas —, a cessão documenta com fé pública a origem da posse, o tempo de exercício e a forma de transmissão. Este instrumento fortalece substancialmente a prova da continuidade possessória, mitigando um dos principais motivos de insucesso em ações de usucapião: a dificuldade de comprovar a cadeia histórica de forma inequívoca.

A cessão de direitos possessórios pode ser feita por instrumento particular, desde que o contrato descreva corretamente o imóvel, a origem da posse, o tempo de exercício, a inexistência de oposição e a quitação do preço. Contudo, a escritura pública oferece vantagens práticas relevantes: fixa data certa, reduz discussões futuras sobre autenticidade e dificulta contestações.

Estratégia e organização jurídica

Em linguagem simples: não é obrigação legal, mas é uma escolha estratégica para reduzir risco. Adicionalmente, a escritura pública passa pelo crivo de um tabelião, que tem o dever de verificar a capacidade das partes e a legalidade do ato, conferindo uma camada extra de segurança que pode ser decisiva para o deferimento de uma usucapião extrajudicial, por exemplo.

É importante destacar que a cessão de direitos possessórios não regulariza o imóvel por si só. Ela não cria matrícula, não transfere domínio e não substitui a usucapião. Sua função é organizar juridicamente a realidade fática, dar lastro documental à posse e preparar o caminho para a regularização definitiva.

O passo seguinte, na maioria dos casos, é a usucapião, judicial ou extrajudicial, conforme o tempo de posse, a documentação disponível e a situação concreta do imóvel. Não existe fórmula única: cada caso exige análise técnica individualizada.

Incidência de imposto e precauções

Também merece atenção o aspecto tributário. Não há incidência de ITBI na cessão de posse, pois não ocorre transmissão de propriedade. Esse entendimento foi consolidado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.124, afastando cobranças indevidas ainda comuns em alguns municípios. Esse entendimento é aplicado de forma consistente pelos tribunais.

O TJ-SP, por exemplo, em casos como o Agravo de Instrumento 0116973-44.2025.8.26.9061, reitera que a cessão de direitos possessórios não constitui fato gerador do ITBI, pois a obrigação tributária nasce apenas com a efetiva transferência da propriedade, que se dá com o registro imobiliário.

Por outro lado, a cessão não é um instrumento isento de riscos. Seu uso em loteamentos irregulares, por exemplo, pode levar à nulidade do negócio jurídico. A Lei nº 6.766/1979 proíbe a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento não registrado. Conforme entendimento do TJ-SP (Apelação Cível 1024920-62.2022.8.26.0224), a venda de fração ideal que mascara parcelamento irregular do solo viola a lei e invalida o contrato. Portanto, é crucial distinguir a cessão de posse entre particulares — um negócio sobre um direito existente — da comercialização de lotes por um empreendedor que sequer registrou o parcelamento, sendo esta última uma atividade ilícita.

Outro cuidado indispensável é verificar a natureza do imóvel. A cessão de posse sobre bem público não produz efeitos para fins de usucapião, pois bens públicos não são suscetíveis a essa forma de aquisição. O STJ já pacificou que a ocupação de bem público é precária e não induz posse apta à usucapião.

Conclusão

Imóveis irregulares não se resolvem com contratos genéricos. Exigem leitura jurídica da posse, organização da cadeia possessória e estratégia adequada. Quando corretamente utilizada, a cessão de direitos possessórios não é improviso nem atalho. É técnica jurídica aplicada à realidade concreta, capaz de transformar posse em patrimônio formal e devolver segurança a situações que, por anos, permaneceram à margem do registro.

Fonte: CONJUR.

Acesse aqui texto original. Escrito por Paulo Roberto Athie Piccelli.