CONTRATO DE LOCAÇÃO

O contrato de locação é de livre convenção entre as partes, ou seja, podem estipular as cláusulas como melhor lhes convém.

Esses tipos de contratos, além de receberem o amparo do Código Civil, também são amparados pela lei nº 8.245, de 18  de outubro de 1991.

O artigo 18 da Lei nº 8425/91, dispões que é "lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."

Valores referentes as multas e juros podem ser escolhidos pelos contratantes, obedecendo alguns critérios máximos, como os juros, que têm limite máximo de 1% ao mês permitido por lei.

A grande maioria dos contratos prevê multa de 10% quando há atraso no aluguel e os juros de até 1% ao mês.

A titulo de exemplo, sendo o valor do Alugue R$10.000,00, considerando juros de 1% ao mês:

• Juros = (valor do aluguel x taxa de juros)

• Juros = (R$10.000,00 x 0,01)

• Juros = R$100,00

• Multa = R$ 1.000,00

• Total juros e multa = R$ 100,00 + R$1.000,00 = R$ 1.100,00

• TOTAL = R$ 10.000,00 (valor do aluguel) + R$ 1.100,00 (juros e multa) = R$ 11.100,00

Alguns contratos estipulam cláusula com cobrança de honorários advocatícios, quando há atrasos no pagamento do aluguel, O valor costuma ser de 10% sobre o montante da dívida.

Quando a imobiliária intermedia a relação contratual é feita uma cobrança chamada de taxa administrativa a ser estipulada entre o proprietário do imóvel e a imobiliária. Os valores variam, mas a média é de 10% sobre o valor total do aluguel. As imobiliária também costumam cobrar o primeiro aluguel ou parte dele, como forma de custear as despesas com divulgação do imóvel, entre outras.

É possível ingressar com a ação de Despejo após 15 dias no atraso do aluguel.

Sobre as ações de despejo o artigo 59, da Lei nº 8425/91, prevê o que segue:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No que diz respeito a compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, com contratos de aluguéis ativos, prevê o art. 27 que o "locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca." Ainda, em seu parágrafo único informa que a "comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente."

O art. 28 da Lei nº 8425/91, dispões que o "direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias."

É importante sempre exigir uma garantia contratual, seja na forma de fiador, caução ou seguro.

Os contratos de locações tem particularidades e é essencial que se tenha um profissional adequado quando da sua elaboração.

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