O PL 3.999/20 e o Despejo extrajudicial

O Projeto de Lei nº 3.999/2020 propõe a criação do chamado despejo extrajudicial para casos de inadimplência em contratos de locação. O objetivo é tornar mais rápida a retomada do imóvel pelo proprietário, transferindo parte do procedimento para os cartórios, sem eliminar a participação do Poder Judiciário.

Atualmente, o despejo por falta de pagamento depende de uma ação judicial prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O projeto propõe que o locador possa iniciar o processo em cartório, apresentando o contrato e a comprovação da dívida. O cartório notificaria o locatário para pagar o débito ou desocupar o imóvel em até 15 dias.

Se o locatário pagar ou sair voluntariamente, o procedimento é encerrado no próprio cartório. Caso contrário, o locador poderá solicitar ao Judiciário a desocupação compulsória, que, segundo o texto aprovado na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), poderá ser concedida liminarmente em 15 dias, independentemente da existência de garantia contratual.

O projeto foi aprovado pela CCJ da Câmara dos Deputados em junho de 2025, mas ainda não é lei, pois existe recurso pendente de análise pela Mesa Diretora, podendo o tema ser levado ao Plenário.

O despejo extrajudicial não elimina o controle judicial, já que somente o juiz poderá determinar a retirada forçada do locatário. O cartório atuará apenas na notificação, certificação dos prazos e formalização de atos documentais.

Entre os possíveis benefícios estão:

• Maior rapidez na recuperação do imóvel;

• Redução da sobrecarga do Judiciário;

• Maior segurança documental nas notificações.

Por outro lado, existem preocupações relacionadas:

• À garantia do contraditório e da ampla defesa;

• À proteção do direito à moradia;

• À capacidade operacional dos cartórios para assumir essas novas funções.

Conclui-se que a proposta busca modernizar os procedimentos locatícios, equilibrando eficiência e segurança jurídica, mas recomenda-se que proprietários e locatários acompanhem a tramitação do projeto e consultem profissionais especializados antes de tomar decisões baseadas em uma legislação que ainda não foi aprovada definitivamente.